Le profil des bailleurs privés Français a évolué entre 2022 et 2025 (Crédits: Adobe Stock)
A l'heure où le statut du bailleur privé alimente les débats à l'Assemblée nationale et au Sénat, une étude dresse le portrait des bailleurs privés en 2025 et analyse les changements survenus depuis trois ans.
Fin du dispositif de défiscalisation Pinel, changements ubuesques et à répétition du mode de calcul du DPE, interdiction de mises en location des passoires thermiques, instabilité des aides publiques à la rénovation énergétique comme MaPrimeRénov'… les particuliers qui possèdent un bien en immobilier locatif ont été plutôt chahutés ces dernières années.
Pourtant, 23% des Français qui ne l'ont pas encore fait aimeraient se lancer dans l'immobilier locatif, une part qui monte à 45% chez les 30-49 ans.
Qui sont les bailleurs privés qui ont investi en 2025 ? Quelles sont leurs motivations, leurs attentes et leurs freins ? Quelles ont été les évolutions notables entre 2022 et 2025 ?
Quel est le profil des bailleurs privés en 2025 ?
La part des propriétaires d'un bien en immobilier locatif a légèrement diminué entre 2022 et 2025, passant de 13 à 11% de la population française (1).
En 2025, les bailleurs privés sont majoritairement en activité (62%), vivent en couple (75%) et propriétaires de leur logement sans crédit en cours (53%).
De plus, ils sont plutôt aisés (39% ont un patrimoine financier supérieur à 100.000 euros) et urbains puisque 49% vivent dans une agglomération de 100.000 habitants ou plus et 22% vivent en région parisienne.
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Comment devient-on propriétaire d'un bien en immobilier locatif en 2025 ?
Dans 61% des cas, devenir propriétaire d'un bien locatif passe par un achat.
Ils ne sont que 26% à devenir propriétaire-bailleurs par héritage ou donation, et 13% ont transformé leur ancienne résidence principale en bien locatif.
Le financement passe majoritairement par le crédit immobilier : 42% ont souscrit un prêt immobilier qui est désormais remboursé, 41% ont un prêt immobilier en cours de remboursement et ils ne sont que 17% à avoir recours à l'apport personnel.
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Quels sont les biens immobiliers qui attirent les bailleurs privés ?
L'étude note des évolutions entre 2022 et 2025 quant au type de bien locatif acheté et à la stratégie d'investissement.
Les bailleurs privés sont plus nombreux à être multi-détenteurs : ils sont 41% à détenir plusieurs biens locatifs en 2025, contre 38% en 2022.
Le type de bien mis en location a évolué : la part des appartements augmente, passant de 64 à 70%, tandis que les maisons ne représentent plus que 30% des investissements locatifs, contre 36% en 2022.
Les appartements deux pièces sont les plus recherchés avec 38%, suivis des 3 pièces ou plus (35%). Les studios représentent, quant à eux, 27% des investissements locatifs en 2025.
Le type de location évolue légèrement : les locations vides sont les plus courantes malgré un léger recul avec 56% (contre 59% en 2022), les locations meublées restent plutôt stables avec 30% (contre 29% en 2022) et la location saisonnière gagne du terrain avec 14% (contre 12% en 2022).
La période de détention s'allonge : autre évolution notable, les propriétaires-bailleurs privés conservent plus longtemps leur bien locatif. Ils sont 32% à déclarer louer leur bien immobilier depuis plus de 10 ans, alors qu'ils n'étaient que 24% en 2022.
Quelle est la stratégie d'investissement des bailleurs privés ?
Fait intéressant, l'étude relève que si la rentabilité locative reste la première des bailleurs privés pour choisir un bien immobilier, elle n'est pourtant pas leur motivation principale pour s'engager dans l'immobilier locatif.
Ainsi, lorsqu'ils doivent choisir le bien immobilier dans lequel investir considèrent avant tout sa rentabilité locative (45%), loin devant le bon état du logement / ne pas avoir à faire de travaux (29%) et la qualité de l'environnement immédiat (27%).
Bon à savoir : malgré l'entrée en vigueur du calendrier d'interdiction de mise en location des passoires thermiques , un DPE favorable du bien locatif, c'est-à-dire noté A à D, n'est un critère décisif que pour 26% des investisseurs privés.
Malgré cela, la rentabilité n'est pas la raison principale qui pousse les particuliers à se lancer dans l'immobilier locatif : ils n'étaient déjà que 39% à citer le motif «une rentabilité intéressante» en 2022, et ne sont plus que 32% en 2025.
En 2025, les Français ont bien compris qu'ils ont tout intérêt à préparer leur retraite dès que possible et à organiser leur patrimoine : le premier motif qui les pousse à devenir propriétaires-bailleurs est la volonté de se constituer un complément de revenus à la retraite (49% en 2025, vs 44% en 2022) et la possibilité de se constituer un capital ou de développer un patrimoine (45% en 2025 et 2022).
Les bailleurs privés sont plus nombreux à vouloir se désengager
Interrogés sur leurs projets d'investissement dans les 5 prochaines années, une majorité de bailleurs privés prévoit de conserver son investissement en l'état (40% en 2025, contre 36% en 2022).
Toutefois, ils ne sont que 23% à prévoir de continuer à investir, alors qu'ils étaient 30% en 2022.
En 2025, ils sont 25% à envisager de se désengager de leur investissement locatif, une nette progression puisqu'ils n'étaient que 18% en 2022.
Les différences de stratégie d'investissement à 5 ans varient toutefois fortement en fonction du profil du bailleur privé et notamment de son âge :
- Les 65 ans et plus sont les plus nombreux à vouloir maintenir en l'état leur investissement locatif (56% contre 40% de l'ensemble des bailleurs privés).
- Les 75 ans et plus comptent plus souvent se désengager (36% contre 25% de l'ensemble des bailleurs privés).
Mais quelles sont les raisons du découragement des bailleurs privés ?
Parmi les raisons qui motivent les bailleurs privés à vouloir se désengager de leur investissement locatif, la lourdeur de la fiscalité sur les loyers caracole en tête puisqu'elle est cité par 32% des répondants, un chiffre qui grimpe à 45% chez les 35-49 ans.
Parmi les autres motifs de désengagement mis en avant par les bailleurs, on retrouve en deuxième position la lourdeur de la gestion des biens (25%) et en troisième position la nécessité de réaliser des travaux en raison de la classe énergétique (DPE) du logement locatif (20%).
Bon à savoir : l'étude relève d'ailleurs que les bailleurs privés sont de plus en plus nombreux à se délester des soucis de gestion de leur bien locatif : 50% d'entre eux font appel à un professionnel de l'immobilier pour leur gestion locative en 2025, alors qu'ils n'étaient que 41% en 2022.
Qui sont les Français qui hésitent à investir dans l'immobilier locatif ?
Malgré un contexte général compliqué, l'investissement locatif intéresse toujours autant les Français.
Ainsi, parmi ceux qui ne sont pas encore bailleurs privés, ils sont 23% à se montrer intéressé à le devenir, soit un point de moins seulement comparé à 2022.
Dans le détail, la part des 30-49 ans a sensiblement augmenté au sein de cette population, passant de 39% en 2022 à 45% en 2025.
La part des 18-29 ans diminue, passant de 43% en 2022 à 37% en 2025, et la part des 50 ans et plus se maintient à 18%.
Les potentiels futurs bailleurs sont le plus souvent cadres ou artisans (41%), mais la part des ouvriers/ ou employés qui envisagent d'investir dans l'immobilier locatif a augmenté avec 38 % en 2025 contre 33% en 2022.
L'essentiel à retenir :
- 11% des Français sont propriétaires d'un bien en immobilier locatif.
- Les particuliers qui se lancent dans l'investissement locatif sont avant tout motivés par la volonté de se créer un complément de revenu en prévision de leur retraite
- Parmi les propriétaires bailleurs, 25% envisagent de se désengager de leur investissement locatif dans les années à venir, principalement à cause d'une fiscalité jugée trop lourde sur les loyers, et seuls 23% prévoient de continuer à investir dans l'immobilier locatif.
- Enfin, parmi les Français qui ne sont pas propriétaires-bailleurs, 23% aimeraient le devenir. Une proportion à 45% chez les 30-49 ans.
(1) «Bilan 2025 et perspectives 2026 : les Français et le marché locatif privé», BPCE L'Observatoire, novembre 2025.
(2) Contrat d'assurance collectif décès, invalidité, incapacité souscrit par BoursoBank, auprès de CNP Assurances. Boursorama est immatriculé auprès de l'Organisme pour le Registre des Intermédiaires en Assurances sous le n° 07 022 916 en tant que courtier en assurance.
(3) Etude menée en mai 2025 par Minalea. Au global, le contrat d'assurance emprunteur BoursoBank demeure la banque la moins chère en assurance emprunteur groupe. Détail des études tarifaires et de leur source depuis 2023 Détail.
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